Zmiany w Prawie Geodezyjnym

12 lipca 2014 roku weszła w życie nowelizacja Prawa Geodezyjnego i Kartograficznego z dnia 5 czerwca 2014 roku. Zmiana ustawy była konieczna, ponieważ w czerwcu 2013 r. Trybunał Konstytucyjny stwierdził niezgodność z Konstytucją RP zawartych w niej przepisów – na ich podstawie wysokość opłat za czynności związane m.in. z prowadzeniem państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, czy wykonywaniem wypisów i wyrysów określona została w rozporządzeniu, a nie ustawie (czyli z naruszeniem art. 92 ust. 1  i art. 217 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej).

Dla inwestora budującego dom zmiana w/w Ustawy wiąże się przede wszystkim ze zmianą opłat za udostepnienie zasobów geodezyjnych, które w w/w dokumencie określone są wprost. Będzie to miało wplyw na koszt mapy sytuacyjno-wysokosciowej przygotowywanej przez geodetę, której cena z pewnością wzrośnie. Zwiększył się równiez koszt wydania opinii zudp, który do tej pory, dla pierwszego przyłącza, wynosił 40 zł, a obecnie za to samo uzgodnienie należy zapłacić 105 zł.

Kolejną zmianą jest to, iż zleceniodawca ponosi koszty zamiawianej dokumentacji przed jej wykonaniem tzn. np. w przypadku opinii zudp, inwestor składając wniosek o jej wydanie, musi oszacować, ile kosztować będzie go dane uzgodnienie i wnieść stosowną opłatę. Wniosek bez wniesionej opłaty, będzie automatycznie wstrzymany i pozostawiony bez rozpoznania do czasu jego uzupełnienia.

Z pełną treścią nowelizacji Prawa Geodezyjnego i Kartograficznego  można zapoznać się na stronach Dziennika Ustaw.
http://www.dziennikustaw.gov.pl/DU/2014/897/

Opublikowano Ogólne | Możliwość komentowania Zmiany w Prawie Geodezyjnym została wyłączona

Rzeźba terenu działki

Przy wyborze naszego wymarzonego projektu domu należy pamiętać o rzeźbie terenu. Działki mogą być płaskie, mieć spadek delikatny lub być bardzo strome.

Oferowane na rynku projekty domów typowych wykonywane są zazwyczaj z myślą o terenie płaskim, dlatego decydując się na budowę musimy najpierw dobrze przemyśleć wybór i usytuowanie budynku na danej działce. Może się bowiem okazać, że koszt adaptacji projektu będzie wysoki i przewyższy cenę projektu indywidualnego.

W przypadku, gdy jesteśmy właścicielami działki płaskiej nie będziemy mieli kłopotów z wyborem projektu, gdyż duża większość tych dostępnych na rynku, będzie mogła powstać na takim terenie.

Gdy działka ma delikatny spadek również nie powinniśmy mieć problemów z doborem odpowiedniego projektu. W takich przypadkach teren jest niwelowany (z jednej strony podbiera się ziemię, a z drugiej nadsypuje), a adaptacji podlegają fundamenty.

Jeśli zaś jesteśmy właścicielami działki o dużym nachyleniu terenu, to najlepiej poszukać takiego projektu domu, który z założenia został wykonany dla tego typu terenu. Nie należy się obawiać, że takie działki będą stwarzać jedynie problemy. Wręcz przeciwnie – mogą być one dużym atutem, gdyż łatwiej jest wykonać piwnicę w części lub w całości obsypaną ziemią, czy też wysunąć delikatnie kondygnację podziemną w stosunku do lica ścian zewnętrznych parteru, co utworzy naturalny taras. Pozostałą część terenu można tak uformować, że będzie on tworzył zróżnicowane pod względem wysokości poziomy, na których utworzyć można piękny ogród.

Doskonałym do tego przykładem projektów dla działek ze spadkiem są projekty Złoty G2 P oraz projekt Miodowy G1 P wykonane przez naszą pracownię.

Opublikowano Ogólne | Możliwość komentowania Rzeźba terenu działki została wyłączona

Usytuowanie budynku a kierunki świata

Przy wyborze odpowiedniego dla naszych potrzeb projektu domu, musimy się kierować nie tylko rozmieszczeniem pomieszczeń wewnątrz, ale również zwrócić uwagę na to, jak usytuowane będą one w stosunku do kierunków świata, kiedy umiejscowimy budynek na działce.

Układ funkcjonalny jest ważny, ale musi być tak zaprojektowany, by był dostosowany do oświetlenia naturalnego. Z tego względu, przy wyborze projektu, należy sprawdzić czy strefa dzienna będzie znajdowała się od strony południowej lub południowo-zachodniej. Takie położenie salonu pozwoli na korzystanie ze światła słonecznego przez cały dzień i ma to swoje uzasadnienie:

– zmniejszymy zużycie energii elektrycznej potrzebnej do doświetlenia pomieszczeń, w których spędzamy najwięcej czasu

– promienie słoneczne dogrzeją strefę dzienną, co również przyniesie oszczędności

– i co najważniejsze – oświetlenie naturalne poprawia nastrój, więc będzie nam się milej spędzało czas w części wspólnej domu.

Jadalnia powinna znajdować się w sąsiedztwie salonu, choć nie koniecznie musi być usytuowana od strony południowej. Może znajdować się ona od strony wschodniej, czy północnej, gdyż spędzamy w niej relatywnie mało czasu.

Kuchnia, podobnie jak jadalnia, może być usytuowana od strony północnej, gdyż nie nagrzewa się dodatkowo od promieni słonecznych, a przy pracach gastronomicznych zazwyczaj korzystamy z dodatkowych źródeł oświetlenia.

Strefa nocna, czyli sypialnia główna i sypialnie/pokoje dziecięce powinny być zlokalizowane według upodobań domowników. Dla tych, którzy nie lubią rano wstawać, lepiej, żeby okna nie wychodziły na stronę wschodnią, aby wschodzące słońce nie budziło nas o świcie. Umiejscawiając sypialnię główną od południa lub od zachodu narażamy ją na nadmierne nagrzewanie, a co za tym idzie mniejszy komfort snu. Tyczy się to szczególnie pory letniej.

Przy doborze umiejscowienia strefy nocnej należy zwrócić jednak uwagę na to, by pokoje dziecięce, które są dla nich zarazem sypialnią, jak i miejscem zabaw, odrabiania lekcji etc. były doświetlone światłem naturalnym oraz by nadmiernie nie korzystały z oświetlenia sztucznego. W pich przypadku można pójść na kompromis i umiejscowić je od strony zachodniej, co pozwoli dobrze je doświetlić w godzinach popołudniowych, kiedy odrabiają lekcje i spędzają w nich najwięcej czasu.

Jeśli chodzi o gabinety i pracownie, to szczególnie polecane jest umiejscowienie ich od strony północnej i północno-wschodniej. Nie dociera do nich bezpośrednie światło słoneczne, które mogłoby przeszkadzać pracującym.

Jeśli nie jesteś pewien, jak najlepiej umiejscowić budynek na swojej działce względem kierunków świata i jaki projekt wybrać, możesz skonsultować się z naszymi architektami pod adresem mailowym: biuro@domzagrosz.pl

Opublikowano Ogólne | Możliwość komentowania Usytuowanie budynku a kierunki świata została wyłączona

Mapa do celów projektowych

Mapa do celów projektowych, jest to mapa przygotowywana przez geodetę dla konkretnego terenu. Przygotowuje się ją na podstawie dokumentów udostępnionych geodecie przez odpowiednie Wydziały Geodezji oraz bezpośrednie pomiary na terenie inwestycji. Czas przygotowania takiej mapy to ok. 1-1,5 miesiąca, z czego połowa to jej faktyczne przygotowanie przez geodetę, a druga połowa to przyjęcie jej do zasobów Wydziału Geodezji i oklazulowanie tj. nabicie pieczęci oznajmiającej, iż nadaje się ona do celów projektowych.

Należy zwrócić uwagę, iż w przypadku planowanej realizacji budynku w odległościach granicznych określonych w obowiązującym prawie, aby uniknąć nieścisłości, sporządzenie mapy powinno być poprzedzone wznowieniem granic.

Opublikowano Ogólne | Możliwość komentowania Mapa do celów projektowych została wyłączona

Warunki przyłaczenia mediów

Aby uzyskać pozwolenie na budowę budynku, należy wykazać, iż jest on samodzielny, a więc ma możliwość doprowadzenia prądu, wody, gazu (w razie konieczności), a także możliwość odprowadzenia ścieków sanitarnych oraz wód opadowych.

Dokumentami potwierdzającymi takie możliwości są warunki przyłączenia mediów. Uzyskuje je właściciel działki, po złożeniu wniosku z załącznikiem graficznym tj. mapą z zaznaczonym terenem inwestycji i projektowanym obiektem. Czas uzyskania poszczególnych warunków przyłączenia mediów to ok. 1 miesiąc. W zdecydowanej większości są one bezpłatne.

Warunki przyłączenia mediów wskazują dokładnie miejsce oraz sposób włączenia do sieci.

W przypadku braku odpowiedniej sieci w pobliżu terenu inwestycji i braku możliwości przyłączenia, inwestor powinien otrzymać taką informację na piśmie. W tej sytuacji zobowiązany jest zapewnić samodzielność budynku w inny sposób np. zrealizować studnię, w przypadku braku sieci wodnej; zrealizować szczelny zbiornik na nieczystości ciekłe (tzw. „szambo”) lub przydomową oczyszczalnię ścieków, w przypadku braku sieci kanalizacji sanitarnej itp.

Opublikowano Ogólne | Możliwość komentowania Warunki przyłaczenia mediów została wyłączona

Budynek w granicy lub 1,5m od granicy

Przepisy dopuszczają budowę budynku w granicy działki lub w odległości 1,5m od granicy z działką budowlaną w szczególnych przypadkach.

Dopuszczalne jest sytuowanie budynku ze ścianą pełną w odległości 1,5m od granicy z działką budowlaną lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Dodatkowo, po spełnieniu warunków technicznych dotyczących przesłaniania i zacieniania (§ 13, 60 warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie) oraz przepisów dotyczących odległości przeciwpożarowych (§ 271-273 w/w warunków technicznych) w zabudowie jednorodzinnej, uwzględniając przepisy odrębne, dopuszcza się:

1)   sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż odpowiednio:

– 3m od granicy z działką budowlaną dla ścian pełnych

– 4m dla ścian z otworami od granicy z działką budowlaną,

lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16 m,

2)   sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej,

3)   rozbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż w odległości  3 lub 4m od granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli w pasie o szerokości 3 m wzdłuż tej granicy zostaną zachowane jego dotychczasowe wymiary, a także nadbudowę tak usytuowanego budynku o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy nie może być otworów okiennych lub drzwiowych,

4)   sytuowanie budynku gospodarczego i garażu o długości mniejszej niż 5,5 m i o wysokości mniejszej niż 3 m bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych.

Opublikowano Ogólne | Możliwość komentowania Budynek w granicy lub 1,5m od granicy została wyłączona

Taras, okno połaciowe i inne a odległość od granicy działki

Zgodnie z obowiązującym rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, określa się również odległości od granicy działki elementów szczególnych budynku.

Odległość od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie może być mniejsza niż:

1)   1,5 m do okapu, gzymsu, balkonu lub daszku nad wejściem, a także do takich części budynku jak galeria, taras, schody zewnętrzne, pochylnia lub rampa,

2)   4 m do zwróconego w stronę tej granicy otworu okiennego umieszczonego w dachu lub połaci dachowej.

Przepis ten rozpatrywać należy łącznie z przepisem dotyczącym odległości ścian od granicy z sąsiednią działką budowlaną, np.:

– w przypadku ściany projektowanego budynku z oknami i wyjściem na taras o wysięgu 3m, budynek powinien zostać odsunięty od granicy na odległość 4,5m

– w przypadku, kiedy projektowany budynek posiada scianę pełną, ale poddasze doświetlono oknem połaciowym zlokalizowanym tuż przy ścianie zewnętrznej, budynek nie może zostać zlokalizowany w odległości 3m od granicy działki, a większej tj. min. 4m od krawędzi okna połaciowego itp.

W przypadku projektów umieszczonych na naszych stronach internetowych: http://www.domzagrosz.pl/ oraz http://domzagrosz.com.pl/ budynki w znacznej większości zaprojektowano tak, aby pozwalały inwestorowi umieścić budynek na działkach minimalnych określonych przepisami (3 i 4m od granicy działki).

Opublikowano Ogólne | Możliwość komentowania Taras, okno połaciowe i inne a odległość od granicy działki została wyłączona

Odległości od granicy działki

Podczas przeglądania wielu projektów domów musimy zwrócić uwagę na gabaryty budynku i sprawdzić, czy dany projekt będzie mógł powstać na naszej działce.

W przepisach budowlanych można znaleźć zapis o minimalnych odległościach budynku od granicy działki mówiący, że:

§ 12. 1. budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:

1)   4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,

2)   3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.”

(Dział II, Rozdział I, Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.)…”

Oznacza to, że gdy wybrany przez nas projekt chcemy umiejscowić na konkretnej działce, powinniśmy sprawdzić, czy będzie to możliwe.

Jeżeli posiada w ścianie przylegającej do granicy działki budowlanej okno lub drzwi, to powinniśmy odsunąć budynek o 4m od tej granicy. Analogicznie, jeśli ściana przylegająca do granicy działki budowlanej nie posiada okna, to powinniśmy odsunąć się od tej granicy o 3m.

Wyżej wspomniany zapis dotyczy nas wyłącznie, jeśli bezpośrednio z naszym terenem graniczy działka budowlana. Jeśli jednak sąsiadująca parcela nie jest budowlana zapis ten nie obowiązuje.

Dodatkowo istnieją szczególne przypadki, kiedy budynek można sytuować w granicy działki lub w odległości 1,5m od niej. Zostaną one również omówione przez nas w przyszłości.

Opublikowano Ogólne | Możliwość komentowania Odległości od granicy działki została wyłączona

Jaki kąt dachu wybrać

Decyzja o wyborze kąta nachylenia dachu w głównej mierze nie należy do Inwestora. Trzeba w pierwszej kolejności sprawdzić, jakie ograniczenia narzuca nam miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy, które obowiązują na naszej działce.

Częstym wymogiem narzucanym przez miejscowe plany są dachy spadziste o kącie nachylenia połaci wahającymi się pomiędzy 30-45 stopniami. Można jednak spotkać województwa w Polsce, gdzie budowanie dachów płaskich (tzw. stropodachów) lub o mniejszym kącie nachylenia w granicach 15-20 stopni nie jest zabronione.

Kąt nachylenia dachu wynika w głównej mierze od obciążeń śniegiem. Oznacza to, że im bardziej teren działki i otoczenia jest górzysty, tym dach powinien mieć większy spadek, by śnieg pojawiający się w miesiącach zimowych nie zalegał na nim, nie tworzył kolejnych warstw mogących kumulować się i coraz bardziej zwiększać swój ciężar.

Nie wyklucza to jednak budowania domów z dachami płaskimi na terenach górzystych (o ile oczywiście miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy to dopuszczają) – wystarczy odpowiednio wzmocnić konstrukcję stropodachu, by ciężar śniegu nie groził zawaleniem przekrycia, można również zastosować maty podgrzewające na powierzchniach płaskich, by pozbywać się ciężaru śniegowego, itp.

Zmiana kąta nachylenia dachu, może wpływać na odbiór budynku przez obserwatora:

– domy o dachach bardzo stromych ok. 50 stopni, kojarzą się z regionalnym górskim budownictwem

– domy z dachami o kącie nachylenia 30-45 stopni – z tradycyjną Polską zabudową

– domy o dachach płaskich lub zblizonych do płaskich – z nowoczesną zabudową.

Należy zwrócić uwagę, iż projekt konstrukcyjny jest zawsze liczony z pewnym zapasem i po sprawdzeniu projektu przez osobę uprawnioną, kąt dachu w projekcie może być zmieniony zwykle o ok. 5 stopni bez konieczności sporządzania nowego projektu. Gdy projekt wymaga większej zmiany kąta nachylenia dachu, prawie na pewno wymaga on sporządzenia dodatkowych obliczeń i nowego projektu konstrukcji. Wszystkie te zmiany winny być naniesione na projekt przed uzyskaniem pozwolenia na budowę.

Na naszych stronach internetowych http://www.domzagrosz.pl/ oraz http://domzagrosz.com.pl/ oferujemy duży wybór projektów z dachami o różnym kącie nachylenia. Oferujemy również możliwość zmiany kąta dachu na życzenie klienta.

w_02_590

Dom miodowy G1 P, kąt nachylenia dachu – 45 stopni

w_03_590

Dom Orzechowy G2 – kąt nachylenia dachu – 20 stopni

w_01_590

Dom Kobaltowy G2 – kąt nachylenia dachu – 2 stopnie

Opublikowano Ogólne | Możliwość komentowania Jaki kąt dachu wybrać została wyłączona

Jak uzyskać wypis i wyrys z MPZP lub decyzję WZ?

Aby uzyskać wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy wystąpić z odpowiednim wnioskiem do urzędu gminy właściwego dla obszaru, na którego terenie leży działka, na której inwestor chce zrealizować inwestycję. Czas uzyskania wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego to średnio ok. 2 tygodni. Koszt wydania tych dokumentów to zwykle kilkadziesiąt złotych.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na danym obszarze, inwestor, chcąc zrealizować inwestycję, powinien wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W tym celu należy do urzędu gminy złożyć wniosek z załącznikami obejmującymi m.in.:

a) koncepcję zagospodarowania terenu z zaznaczoną granicą terenu objętego wnioskiem

b) koncepcję zabudowy  w formie graficznej i opisowej

c) zapewnienia dostawy mediów.

Czas uzyskania decyzji o warunkach zabudowy to średnio ok. 3-4 miesiące. W przypadku zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, decyzja wydawana jest bezpłatnie. W przypadku innych inwestycji, koszt wydania decyzji o warunkach zabudowy zależy od ich rodzaju.

 

Opublikowano Ogólne | Możliwość komentowania Jak uzyskać wypis i wyrys z MPZP lub decyzję WZ? została wyłączona